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经典案例

业主因开发商遗留问题拒交物业费,法院不支持!

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业主因开发商遗留问题拒交物业费,法院不支持!

案情简述


2015年6月29日盐城xx物业公司与xx花园业主李x物业费纠纷一案在盐城市房产物业巡回法庭开庭审理。xx物业公司要求被告李x支付2013年3月1日至2015年2月28日物业服务费1611.90元以及日万分之五的滞纳金。


原告诉称:2009年6月30日原告与xx花园业主委员会签订了物业服务合同,合同明确约定收费标准、时间及逾期缴费将承担的后果,对双方权利和义务进行了约定。2014年6月28日与业主委员会续签了物业服务合同,内容与第一份合同相同,收费标准由每月每平米0.5元调至0.6元。被告作为xx花园的业主一直未按合同约定支付物业服务费。故请求判令:1、被告立即支付所欠物业费1611.90元。2、依据合同约定,判令被告按欠费年度支付至履行之日止期间日万分之五的滞纳金,其中,2013年3月1日至2014年2月28日物业费755.58元,自2013年4月1日起计算滞纳金;2014年3月1日至2015年2月28日物业费856.32元,自2014年4月1日起计算滞纳金。3、诉讼费用由被告承担。


原告举证:1、2009年6月30日原告与业主委员会签订的物业合同。2、2014年6月28日与业主委员会续签的物业合同。3、小区业委会向原告出具的情况说明。4、针对该小区房屋公共部位存在损坏的现象,原告通过业委会向住建部门申请维修基金,在前段时间对包括被告在内的房屋公共部位进行了维修,证明原告按合同约定履行了自己的义务。


被告辩称:1、2012年10月份起被告房屋阳台漏水,被告与原告交涉后未果,被告只好自己维修,但至今仍漏水。2、原告未能按合同约定履行义务。3、被告不存在拖欠物业费情况。被告向原告缴纳了2013年、2014年停车费及物业费合计8400元。


被告举证:1、小区业主联名信,就小区物业存在问题联名向原告要求限期解决。2、录音材料,被告缴纳2013年、2014年停车费及物业费合计8400元时与原告公司会计的谈话。3、盐城市物价局、房管局小区车位收费规定,不得向停车车位收取物业管理费,在此情况下被告于2013、2014年间缴纳共1200元物业管理费。综上,请求驳回原告诉讼请求。




案例结果


经2次开庭审理后,xx物业公司与被告李x最终达成协议如下:


李x于2015年9月10日前支付所欠物业服务费,如被告到期不能按约履行,原告可申请执行。案件受理费减半收取,由被告承担。




案例分析


本案争议的焦点:一是业主能否以开发建设遗留问题为由拒交物业服务费,二是业主能否以物业服务不到位为由拒交物业服务费,三是业主缴纳的8400元是否包含物业公司所要求支付的物业服务费。

 

业主李x房屋漏雨属开发建设遗留问题,业主以开发建设单位遗留问题为由拒交物业费是不合法的。对于开发建设遗留问题,业主应当与开发建设单位通过协商、仲裁或诉讼途径解决,物业公司作为服务单位也应协助业主积极合法维权。本案中xx物业公司协助业主李x申请维修资金,维修漏雨房屋,履行了自己的义务,而申请维修资金需要一定时间,业主不应在此期间拒交物业服务费。

 

物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定,业主有权要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主李x以xx物业公司未能按合同约定履行义务为由拒交物业服务费是没有法律依据的。

 

根据《江苏省物业服务收费管理办法》规定,物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费,是指物业公司按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务,向业主或物业使用人收取的费用。案例中xx物业公司要求业主李x支付的1611.90元为物业公共服务费,而李x无证据证明其所交8400元包括物业公共服务费。经调解,李x最终同意支付之前所欠物业服务费。

 



实践提示

 

1、根据《江苏省物业管理条例》规定,业主应当根据物业服务合同的约定按时缴纳物业服务费。

 

2、物业公司未按合同约定提供服务,业主或物业使用人可向小区业委会反映,由业委会督促物业公司提高服务质量。如小区内无业主委员会的,业主或物业使用人可向物业主管部门举报。

 

3、根据《江苏省物业服务收费管理办法》规定,物业服务收费实行明码标价,物业公司应在物业管理区域内显著位置公示服务内容、收费标准等内容,不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。